Lorsque l’on décide d’investir dans l’immobilier locatif, une question revient constamment :
Faut-il acheter en nom propre ou passer par une SCI ?
La réponse dépend de tes objectifs : fiscalité, transmission, gestion, durée de détention, type de bien…
Voici un comparatif clair et complet pour t’aider à choisir la meilleure structure pour ton projet.
1. Acheter en nom propre : la solution la plus simple
L’achat en nom propre consiste simplement à acheter le bien à ton nom.
C’est la solution majoritaire en France, notamment pour les investisseurs débutants.
Avantages
1. Simplicité totale
Aucune formalité : tu signes, tu loues, tu déclares.
2. Frais de création = 0
Pas de statuts, pas de coûts juridiques.
3. Accès au LMNP
C’est l’un des plus gros avantages : le régime LMNP fait exploser la rentabilité grâce à l’amortissement du bien.
4. Financement facilité
Les banques préfèrent prêter à un particulier plutôt qu’à une SCI à l’IS.
Inconvénients
1. Endettement limité auprès de la banque
2. Transmission moins flexible
Tu ne peux pas transmettre une partie du bien sans le découper ou vendre.
3. Responsabilité illimitée
Ton patrimoine personnel est engagé.
2. Acheter via une SCI : un outil de gestion et de transmission
La SCI (Société Civile Immobilière) permet d’acheter un bien à plusieurs, ou de structurer son patrimoine via une société.
Elle peut être imposée à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés).
3. SCI à l’IR : proche d’un achat en direct
Avantages
- Transmission des parts facilitée
- Gestion en famille ou entre associés
- Possibilité d’emprunter ensemble
- Fiscalité identique à la location nue
Inconvénients
- Pas de LMNP
- Complexité administrative
- Intérêt limité si tu investis seul
4. SCI à l’IS : la solution patrimoniale long terme
La SCI à l’IS a une fiscalité totalement différente.
Avantages
1. Amortissement du bien
2. Imposition faible sur les loyers
Taux d’IS à 15 % sur les 42 500 premiers euros → très intéressant.
3. Stratégie idéale pour acheter à plusieurs
Famille, couple, associés…
4. Capacité d’emprunt plus large, c’est l’endettement de la société qui compte et non ton endettement personnel
Inconvénients
1. Taxe sur la plus-value plus lourde à la revente
L’État considère que tu fais une plus-value professionnelle.
2. Formalités administratives lourdes
Statuts, comptabilité, assemblée générale…
3. Financement plus complexe
Les banques exigent souvent des garanties personnelles.
5. SCI vs Nom propre : quel choix selon ton projet ?
Choisis le nom propre si :
- Tu veux profiter du LMNP
- Tu débutes dans l’immobilier
- Tu veux une gestion simple
- Ta capacité d’emprunt le permet
C’est le cas de 90 % des investisseurs débutants.
Choisis la SCI à l’IR si :
- Vous investissez à plusieurs
- Tu veux préparer la transmission à tes enfants
- Tu vises une gestion très souple entre associés
Choisis la SCI à l’IS si :
- Tu veux te constituer un gros patrimoine
- Tu veux garder les biens très longtemps
- Tu investis dans des immeubles
- Tu acceptes plus de formalités en échange d’une fiscalité optimisée
6. Exemple concret : quelle structure pour un T2 à Marseille ?
Cas n°1 : investisseur seul, projet de location meublée
Achat en nom propre + LMNP → rentabilité + fiscalité optimale
Cas n°2 : deux associés qui veulent acheter plusieurs biens
SCI à l’IS pour amortir et centraliser la gestion
Cas n°3 : couple avec 2 enfants
SCI à l’IR pour préparer une transmission progressive des parts
Conclusion
Il n’existe pas de “meilleure” solution universelle : tout dépend de ton profil et de tes objectifs.
En nom propre, tu bénéficies d’une simplicité et d’une fiscalité très avantageuse (grâce au LMNP).
En SCI, tu gagnes en structure, en transmission et parfois en optimisation fiscale long terme.