Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif : exemple concret
Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, la rentabilité est généralement le premier indicateur analysé. Pourtant, c’est aussi l’un des concepts les plus mal interprétés. Beaucoup d’investisseurs débutants — et même certains plus expérimentés — se fient uniquement au rendement brut affiché dans les annonces immobilières. Or, ce chiffre, souvent mis en avant pour séduire, ne reflète que très partiellement la réalité économique d’un projet.
Frais annexes, charges récurrentes, fiscalité, vacance locative… autant d’éléments qui peuvent transformer une opération apparemment rentable en un investissement décevant. À l’inverse, une analyse rigoureuse permet parfois de révéler une rentabilité réelle plus intéressante qu’elle n’y paraît au premier abord.
Pour y voir clair, voici une méthode simple en cinq étapes, illustrée par un cas concret d’investissement locatif meublé à Marseille, dans le quartier de Longchamp.
1. Le rendement brut : un point de départ, mais pas une finalité
Le rendement brut est le calcul le plus connu. Il se base uniquement sur le loyer annuel et le coût total d’acquisition du bien.
Formule :
Loyer annuel / Prix total d’acquisition × 100
Exemple concret :
Appartement T2 situé à Marseille (Longchamp)
- Prix d’achat : 145 000 €
- Frais de notaire : 15 000 €
- Coût total : 160 000 €
- Loyer mensuel meublé : 850 €
Le loyer annuel s’élève donc à 10 200 €.
👉 Rendement brut = 10 200 / 160 000 = 6,37 %
À première vue, le chiffre est attractif, surtout pour un emplacement central dans une grande ville. Mais cette donnée reste très théorique : elle ne tient compte d’aucune dépense réelle.
2. Prendre en compte les charges et les frais récurrents
Pour approcher la réalité, il faut désormais raisonner en revenu net avant impôt. Cela implique de lister toutes les charges supportées chaque année par le propriétaire.
Dans notre exemple marseillais, on retrouve :
- Taxe foncière : 950 € / an
- Charges de copropriété non récupérables : 900 € / an
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 120 € / an
- Gestion locative (8 % des loyers) : 815 € / an
👉 Total des charges annuelles : 2 785 €
Le revenu locatif net avant vacance et fiscalité est donc :
10 200 € – 2 785 € = 7 415 €
👉 Rendement net = 7 415 / 160 000 = 4,6 %
On constate déjà une baisse significative par rapport au rendement brut initial.
3. Intégrer la vacance locative, même si elle est faible
Dans une ville dynamique comme Marseille, il est possible de ne pas avoir de vacance locative si on met en ligne son annonce lors de la réception du préavis du locataire sortant, et qu’on réalise les visites durant le mois qui précède sa sortie. En location meublée, la demande est forte, mais prévoir une courte période de vacance reste une approche prudente.
Dans cet exemple, on retient deux semaines de vacance locative par an, soit l’équivalent d’un demi-mois de loyer.
- Perte estimée : 850 € × 0,5 = 425 €
Le revenu net devient alors :
7 415 € – 425 € = 6 990 €
👉 Rendement ajusté = environ 4,36 %
4. La fiscalité : un levier décisif grâce au LMNP
La fiscalité est souvent l’élément qui fait basculer la rentabilité finale d’un projet. Ici, le choix du statut LMNP au réelchange radicalement la donne.
Grâce au mécanisme d’amortissement du bien, du mobilier et des frais, l’imposition sur les loyers peut être quasi nulle pendant plusieurs années. Le revenu généré est donc largement conservé par l’investisseur.
À titre de comparaison, si ce même appartement avait été loué en location nue, l’imposition annuelle aurait pu atteindre 700 à 1 300 €, selon la tranche marginale d’imposition. Cette charge fiscale aurait mécaniquement réduit la rentabilité réellement perçue.
5. La rentabilité réelle : le seul indicateur pertinent
Après avoir intégré l’ensemble des paramètres — charges, vacance et fiscalité — on obtient enfin une vision fidèle de la performance de l’investissement.
👉 Rentabilité réelle finale :
- Environ 4,3 à 4,6 % net
- Peu ou pas fiscalisée grâce au LMNP
- Cashflow légèrement positif avec un financement sur 20 ans
Ce niveau de rentabilité est particulièrement solide pour un bien situé dans un quartier central de Marseille, avec une demande locative soutenue et un bon potentiel de valorisation à long terme.
Conclusion
Cet exemple illustre parfaitement pourquoi une analyse superficielle basée uniquement sur le rendement brut peut être trompeuse. La rentabilité réelle se construit à travers une vision globale, intégrant tous les flux financiers, positifs comme négatifs.
Un investissement bien structuré, même avec un rendement brut modéré, peut s’avérer bien plus performant qu’un projet affichant des chiffres séduisants mais mal maîtrisés.