Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) occupe désormais une place centrale dans l’investissement locatif. Entre interdictions de location, obligations de travaux et changement de classe énergétique, les propriétaires doivent s’adapter rapidement pour éviter des pertes de revenus importantes. De 2026 à 2030, plusieurs règles vont entrer en vigueur. Voici un guide complet pour comprendre ce qui change réellement, comment anticiper les travaux et comment préserver — voire améliorer — ta rentabilité.
1. Rappel : à quoi sert le DPE et pourquoi il pèse autant aujourd’hui ?
Le DPE évalue la performance énergétique d’un logement selon plusieurs critères : isolation, chauffage, ventilation, consommation d’énergie… Il classe les logements de A à G.
Depuis quelques années, il n’est plus seulement informatif :
- Il conditionne la possibilité de louer
- Il impacte la valeur du bien
- Il oblige parfois à faire des travaux
Un appartement classé E, F ou G est considéré comme une passoire thermique.
2. Les obligations qui arrivent de 2026 à 2030
Voici la feuille de route officielle :
2025 : interdiction de louer les logements classés G
Les logements classés G ne pourront plus être loués (sauf cas très particuliers).
Cela signifie :
- impossibilité de signer un nouveau bail
- impossibilité d’augmenter le loyer
- problématique lors du départ du locataire en place
Pour un investisseur, c’est une perte directe de rentabilité si rien n’est anticipé.
2028 : interdiction d louer les logements classés F
Même logique : les appartements F deviendront non louables.
2034 : interdiction des logements classés E (échéance souvent oubliée)
Même si 2034 paraît lointain, c’est en réalité demain pour des investissements long terme.
En résumé :
- Ton bien doit être au minimum classé D d’ici 2034.
3. Quel est l’impact sur les biens marseillais ?
Marseille possède un très ancien parc immobilier : beaucoup d’immeubles construits avant 1948, parfois humides, avec de mauvaises isolations.
Cela crée deux opportunités :
Opportunité 1 : acheter un bien F ou G moins cher
Beaucoup d’investisseurs vendent à prix cassé pour éviter les travaux.
Opportunité 2 : revaloriser le bien après travaux
Un bien passant de F → D peut :
- gagner 10 à 20 % de valeur
- se louer plus facilement
- réduire les charges énergétiques
- attirer des locataires plus solvables
Dans le cadre d’un projet clé en main, optimiser le DPE peut devenir un levier de rentabilité.
4. Les travaux les plus efficaces pour améliorer le DPE
Voici un classement des travaux les plus rentables pour un investisseur :
1. Changer les radiateurs électriques (si existant)
Les modèles récents à inertie améliorent immédiatement la classe.
2. Isoler les murs par l’intérieur
Coût raisonnable | Gain énergétique important
3. Changer les fenêtres (double vitrage performant)
Indispensable pour les biens anciens à Marseille.
4. Isoler le plafond ou le sol
Très utile pour les derniers étages ou les rez-de-chaussée.
5. Installer une VMC
Beaucoup de DPE dégradés viennent d’un manque de ventilation.
6. Installer une clim réversible (PAC air-air)
À Marseille, c’est extrêmement pertinent : chauffage + clim.
Selon l’audit énergétique, un simple remplacement du chauffage peut suffire pour passer de G → F ou F → E.
5. Combien coûtent les travaux DPE ?
Fourchettes moyennes pour un appartement de 35–45 m² :
- Isolation murs : 3 000 à 6 000 €
- Fenêtres : 2 000 à 4 000 €
- Chauffage : 1 200 à 3 000 €
- VMC : 800 à 1 500 €
- Pompe à chaleur air-air : 2 500 à 4 500 €
Total pour un passage F → D : 7 000 à 12 000 € en général
Le gain en valeur locative et en valeur de revente est souvent supérieur au coût.
6. Comment intégrer le DPE dans ta stratégie d’investissement ?
Voici la méthode utilisée par les investisseurs avertis :
Étape 1 : analyser le DPE avant même de visiter
Si tu vois F ou G, demande une estimation des travaux dès le début.
Étape 2 : utiliser le DPE comme levier de négociation
Tu peux réduire fortement le prix si le vendeur n’a pas anticipé l’interdiction.
Étape 3 : intégrer les travaux dans ton plan de financement
Souvent, cela ne change presque rien au cashflow final.
Étape 4 : profiter du LMNP
Les travaux + les équipements sont amortissables → énorme avantage fiscal.
Conclusion
De 2026 à 2030, la réglementation DPE va profondément transformer le marché locatif.
Les investisseurs passifs risquent de perdre en rentabilité — mais ceux qui anticipent peuvent au contraire faire de meilleures affaires, acheter moins cher, valoriser fortement leurs biens et optimiser leur fiscalité.
Le DPE doit être vu non comme une contrainte, mais comme une opportunité stratégique.