Acheter un T3 (≈60 m²) reste l’un des repères les plus utilisés pour comparer les marchés immobiliers locaux. En 2025, les écarts de prix restent très importants d’une ville à l’autre : Paris est toujours sur une autre planète tandis que certaines métropoles régionales offrent des opportunités plus accessibles — notamment Marseille, qui se distingue par un rapport prix/position attractif pour les investisseurs locatifs et les primo-accédants.
Les chiffres clés — prix d’un T3 (60 m²) en 2025
| Rang | Ville | Prix au m² (€) | Prix pour 60 m² (€) |
| 1 | Paris | 9 611 € | 576 660 € |
| 2 | Lyon | 5 060 € | 303 600 € |
| 3 | Aix-en-Provence | 4 993 € | 299 580 € |
| 4 | Nice | 4 727 € | 283 620 € |
| 5 | Bordeaux | 4 671 € | 280 260 € |
| 6 | Lille | 3 975 € | 238 500 € |
| 7 | Marseille | 3 219 € | 193 140 € |
| 8 | Tours | 3 093 € | 185 580 € |
| 9 | Nîmes | 2 263 € | 135 780 € |
| 10 | Saint-Étienne | 1 337 € | 80 220 € |
(Les valeurs proviennent du tableau fourni par l’image ci-dessus.)
Analyse — ce que révèlent ces chiffres
1. Paris : un marché hors norme
Avec ~576 660 € pour 60 m², Paris reste le marché le plus cher de France. Pour un investisseur ciblant la rentabilité nette, le ticket d’entrée élevé impose une stratégie différente (colocation, biens de petite surface très bien situés, ou recours à l’effet de levier et optimisation fiscale).
2. Les grandes métropoles : Lyon, Aix, Nice, Bordeaux
Ces villes présentent des prix élevés mais inférieurs à Paris. Lyon et Aix-en-Provence dépassent fréquemment les 300k€ pour 60 m², reflétant une forte demande, une bonne dynamique économique et une attractivité pour locataires. Ce sont des marchés intéressants pour des investissements stables à moyen/long terme.
3. Marseille : compétitivité et opportunités pour investir en immobilier
Marseille arrive autour de 193 140 € pour un T3 de 60 m², soit nettement moins que les grandes métropoles citées. En tant que 2ᵉ ville la plus peuplée de France, elle offre un gisement de locataires élevé (étudiants, jeunes actifs, touristes selon les zones). Ce niveau de prix en fait une ville très compétitive pour :
- l’achat en vue de la location (rentabilité potentiellement supérieure) ;
- l’investissement en colocation ou meublé, selon les quartiers ;
- les primo-accédants qui bénéficient d’un budget plus accessible.
Attention, ces prix correspondent à des T3 à rénover ou dans un état correct nécessitant un coup de homestaging. Les T3 de 60M2 refaits à neuf peuvent se vendre entre 270 et 310 000 euros si les prestations sont au rendez-vous.
Chez My South Invest, nous achetons les T3 aux alentours de 140-150 000 euros et ciblons des superficies enter 50 et 60m2 afin d’optimiser la rentabilité de l’investissement locatif.
4. Villes moyennes et petites : du potentiel à petit prix
Des villes comme Tours, Nîmes ou Saint-Étienne affichent des prix nettement plus bas (80k€ à 185k€ pour 60 m²). Elles peuvent convenir à des investisseurs recherchant un faible niveau d’endettement initial ou des projets de rénovation avec forte plus-value potentielle, mais la demande locative et la rotation des locataires doivent être étudiées au cas par cas.
Que retenir pour un investisseur ou un primo-accédant ?
- Objectif rentabilité : privilégier villes où le prix d’achat est contenu (Marseille, Lille, Tours, Nîmes) tout en vérifiant la demande locative et la qualité des quartiers.
- Objectif valorisation : viser Lyon, Bordeaux ou Aix peut offrir une plus grande sécurité de revente, mais à un coût initial plus élevé.
- Primo-accédant : Marseille et plusieurs villes moyennes restent les plus accessibles en termes de montant emprunté et apport nécessaire.
- Attention au micro-marché : dans chaque ville, les différences de prix entre quartiers peuvent être bien supérieures aux différences entre villes. Toujours analyser l’emplacement précis, la desserte, et le profil des locataires.
Exemples rapides (pour dimensionner l’achat)
- Si vous visez un T3 à Marseille (~193k€) vs Paris (~577k€), la différence d’apport et de mensualités peut radicalement changer votre capacité d’acquisition ou la rentabilité nette si vous louez.
- À Lille (~238k€), le coût reste moyen-élevé mais souvent compensé par une bonne demande locative étudiante et une mobilité professionnelle favorable.
En pratique : checklist avant d’acheter un bien immobilier
- Vérifier la demande locative (type de locataires, taux de vacance)
- Estimer les charges (copro, taxes, travaux éventuels)
- Calculer le cashflow (loyer prévisionnel – mensualités – charges)
- Étudier la fiscalité et les dispositifs potentiels (LMNP, micro-foncier, etc.)
- Analyser le quartier (transports, commerces, perspectives d’aménagement)
Les prix d’un T3 de 60 m² en 2025 montrent une France immobilière contrastée : des sommets à Paris, des valeurs élevées dans plusieurs métropoles, et des opportunités très accessibles dans des villes comme Marseille, Tours, Nîmes ou Saint-Étienne. Pour un investisseur locatif, la compétitivité de Marseille en fait une destination à considérer sérieusement, à condition d’affiner le choix du quartier et la stratégie locative.