Lorsqu’on se lance dans l’investissement locatif, l’une des premières questions qui se posent est simple mais stratégique : faut-il louer en meublé ou en nu ?
En 2026, ce choix n’est pas seulement une question de décoration ou de type de locataire : il influence fortement la fiscalité, la rentabilité, la gestion et même la liquidité future du bien. Voici un comparatif complet pour t’aider à choisir l’option la plus adaptée à ton projet immobilier.
1. Comprendre la différence entre location nue et location meublée
La location nue correspond à un appartement loué sans mobilier (ou avec l’équipement strict minimum). Elle s’adresse souvent à des locataires stables : familles, couples, actifs en CDI, et potentiellement plus aux grandes superficies.
La location meublée, sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), impose une liste minimale d’équipements. Elle attire davantage les étudiants, jeunes actifs, salariés en mission ou personnes en mobilité professionnelle. Le turnover est en variable mais en moyenne dans notre portefeuille de gestion nous constatons que les locataires tournent environ tous les 1.5 an.
En 2026, la demande reste élevée pour les deux formats, mais les profils varient nettement selon la ville et le quartier. À Marseille par exemple, les zones proches des universités (Saint-Charles, Castellane, Longchamp) sont très favorables au meublé.
2. La rentabilité : légère avance pour le meublé
La location meublée est en général 10 à 20 % plus rentable grâce à des loyers plus élevés.
Exemple typique à Marseille :
- Studio nu : 500–530 €/mois
- Studio meublé : 600–650 €/mois
Sur un an, la différence peut atteindre 1 000 à 1 400 €, ce qui compense largement le coût du mobilier.
3. Fiscalité : le vrai avantage du meublé
En location nue, deux régimes existent :
- Micro-foncier : abattement simple de 30 %
- Régime réel : travaux et charges déductibles, mais complexe
En LMNP, le régime réel permet d’amortir :
- le bien immobilier
- le mobilier
- les travaux
- les frais d’acquisition
Résultat : dans la majorité des cas, le LMNP permet de réduire l’impôt à zéro pendant plusieurs années. Ce point explique pourquoi tant d’investisseurs privilégient ce régime.
4. Gestion locative : le nu plus stable, le meublé plus dynamique
La location nue offre :
- une durée de bail plus longue
- moins de rotation
- une gestion plus simple
La location meublée implique :
- des changements plus fréquents
- des états des lieux plus réguliers
- un rafraîchissement du mobilier à prévoir
Pour un investisseur qui veut une stratégie “patrimoniale tranquille”, la location nue peut être un choix plus serein.
5. Vacance locative : tout dépend de la zone
En zone étudiante ou dynamique, la vacance locative en meublé est souvent très faible.
En zone familiale, c’est l’inverse : le nu l’emporte.
L’avantage du meublé est la flexibilité : possibilité de revaloriser régulièrement le loyer, accueillir différents profils, s’adapter au marché.
6. Revente du bien : un critère souvent ignoré
Un bien loué nu se revend souvent plus facilement, car le locataire en place a un bail long et stable.
Un bien loué meublé peut se vendre à un investisseur souhaitant profiter du LMNP… mais l’acheteur potentiel est plus spécifique.
7. Alors, que choisir en 2026 ?
Choisis la location meublée si :
✔ Tu veux maximiser ta rentabilité
✔ Tu achètes un petit bien (studio/T1/T2)
✔ Tu investis dans une zone étudiante ou urbaine
✔ Tu souhaites optimiser ta fiscalité
Choisis la location nue si :
✔ Tu veux une gestion simple et stable
✔ Tu vises un public familial
✔ Tu préfères une stratégie patrimoniale long terme
En 2026, le meublé reste gagnant pour la majorité des investisseurs débutants ou visant le cashflow positif ou l’autofinancement.
Mais les deux stratégies sont pertinentes : tout dépend de ton profil, ville, et objectif financier.