La location saisonnière reste une stratégie attractive sur Marseille, entre les flux touristiques sur le Vieux-Port et la demande professionnelle toute l’année. Mais depuis l’entrée en application de la loi Le Meur, le cadre réglementaire s’est nettement durci. Avant de vous lancer (ou si vous exploitez déjà un bien en courte durée), voici ce qu’il faut absolument maîtriser.
Un bail à part, encadré différemment
Le bail de location saisonnière n’a rien à voir avec un bail d’habitation classique. Il relève du Code civil (articles 1713 et suivants) et du Code du tourisme, pas de la loi du 6 juillet 1989. Concrètement, cela signifie davantage de liberté contractuelle, mais aussi moins de protections automatiques pour le locataire — ce qui impose une rédaction soignée du contrat.
| Type de bail | Public concerné | Durée |
|---|---|---|
| Bail d’habitation (loi 1989) | Résidence principale du locataire | 1 an (meublé) ou 3 ans (nu) minimum |
| Bail mobilité | Étudiants, actifs en mobilité professionnelle | 1 à 10 mois |
| Bail saisonnier | Séjours touristiques ou temporaires | Quelques jours à plusieurs mois, jamais une résidence principale |
Les règles spécifiques à Marseille en 2026
Marseille fait partie des villes qui encadrent strictement la location courte durée, et les règles ont encore évolué récemment.
📋 Depuis 2020, tout logement loué en courte durée à Marseille doit disposer d’un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, obtenu gratuitement sur la plateforme municipale taxedesejour.marseille.fr, en complément du formulaire Cerfa n°14004. Ce numéro doit obligatoirement apparaître sur toutes vos annonces, Airbnb comme Booking.
⏳ Le plafond de location d’une résidence principale, fixé à 120 jours par an, doit progressivement passer à 90 jours dans le cadre du durcissement national. Au-delà du seuil applicable, l’amende civile peut atteindre 10 000 €.
⚠️ Pour une résidence secondaire, la règle est plus stricte encore : il s’agit d’un changement d’usage du logement (on transforme un bien d’habitation en meublé de tourisme), qui nécessite une autorisation préalable de la mairie. L’absence de cette démarche expose à une amende pouvant grimper jusqu’à 50 000 €.
C’est un point que beaucoup d’investisseurs débutants sous-estiment : pour un bien locatif acheté dans l’optique de la location courte durée, le statut du logement (résidence principale ou secondaire au sens fiscal et administratif) change complètement les obligations à respecter.
Il existe également une autre contrainte avec la loi de compensation qui vous oblige à faire l’acquisition d’un local commercial dans une zone définie et à le transformer en habitation.
Ce qui arrive avec la loi Le Meur
La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise progressivement les obligations déclaratives à l’ensemble du territoire, y compris dans les communes qui n’avaient jusqu’ici aucune procédure spécifique. Un téléservice national unique, Declaloc, doit centraliser toutes les déclarations de meublés de tourisme, quelle que soit la taille de la commune. La date limite légale est fixée au 20 mai 2026, même si le déploiement opérationnel de la plateforme a été reporté au dernier trimestre 2026.
Pour Marseille, qui dispose déjà de son propre téléservice, le numéro existant restera valable lors de la bascule vers le dispositif national. Mais pour tout nouvel investisseur, mieux vaut suivre cette transition de près : un logement loué sans numéro d’enregistrement valide risque, à terme, d’être tout simplement bloqué par les plateformes.
Les clauses à ne pas oublier dans le contrat
Un bail saisonnier doit être écrit, et certaines mentions sont indispensables pour éviter les litiges :
- 🏠 la description précise du logement (adresse, surface, équipements, literie, accès Wi-Fi)
- 💶 le prix du séjour, fixé librement
- 📝 la nature exacte du versement demandé à la réservation : des arrhes permettent au locataire d’annuler en perdant la somme versée, tandis qu’un acompte engage fermement les deux parties
- 🛡️ le dépôt de garantie, non obligatoire mais vivement recommandé (souvent 20 à 30 % du montant du séjour)
- 📅 les dates précises d’arrivée et de départ, ainsi que les modalités de l’état des lieux
- 📋 la mention d’une assurance villégiature pour le locataire, qui couvre les dégradations accidentelles pendant le séjour
La confusion entre arrhes et acompte reste l’une des sources de litige les plus fréquentes : prenez le temps de la clarifier explicitement dans le contrat, pas seulement à l’oral.
Avantages et limites du modèle saisonnier
| Avantages | Limites |
|---|---|
| Loyer libre, sans encadrement | Plafond de jours strict pour une résidence principale |
| Revenus potentiellement plus élevés qu’en longue durée | Pas d’accès aux dispositifs Visale ou CAF |
| Flexibilité de gestion | Formalités administratives plus lourdes |
| Demande touristique forte sur Marseille | Risque de litige si le contrat est mal rédigé |
Notre conseil
La location saisonnière peut être un excellent levier de rentabilité à Marseille, mais ce n’est pas un format à improviser. Avant d’acheter un bien dans cette optique, il est essentiel de vérifier en amont le statut du logement (changement d’usage déjà obtenu ou non), la réglementation de la copropriété (certains règlements interdisent ou encadrent ce type de location), et la cohérence du modèle économique avec les contraintes administratives réelles — pas seulement avec le rendement affiché.
Chez My South Invest, c’est un point que nous vérifions systématiquement avant de valider un projet orienté courte durée : un bien qui semble parfait sur le papier peut devenir un casse-tête s’il n’est pas conforme dès le départ.
Questions fréquentes
🙋 Peut-on louer sa résidence principale plus de 120 jours par an ?
Non, ce plafond est une limite légale. À Marseille comme ailleurs, le dépasser expose à une amende civile, et certaines communes abaissent désormais ce seuil à 90 jours.
🙋 Le contrat écrit est-il vraiment obligatoire, même pour un court séjour ?
Oui. Même pour quelques nuits, un écrit reste indispensable pour encadrer les obligations de chacun et éviter les contestations.
🙋 Que se passe-t-il si mon locataire annule à la dernière minute ?
Cela dépend entièrement de la clause prévue au contrat. Avec des arrhes, il perd la somme versée mais n’est pas tenu d’aller plus loin. Avec un acompte, il reste engagé.
🙋 Faut-il un numéro d’enregistrement même pour une location occasionnelle ?
À Marseille, oui, dès la première mise en location courte durée, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
🙋 La copropriété peut-elle s’opposer à une location saisonnière ?
Selon le règlement de copropriété, certaines clauses (notamment la clause d’habitation bourgeoise) peuvent restreindre ou interdire ce type de location. C’est un point à vérifier avant l’achat, pas après.
📞 Vous envisagez un investissement en courte durée à Marseille ? Réservez un appel découverte offert avec notre équipe pour vérifier la faisabilité réglementaire de votre projet avant d’acheter.