Un appartement affiché à 110 000 € avec un loyer de 850 € par mois, ça a l’air rentable. Mais une fois les frais de notaire, les travaux, le crédit, les charges et l’impôt pris en compte, qu’en reste-t-il vraiment chaque mois ?
C’est exactement la question à laquelle répond notre simulateur de rentabilité locative, un fichier Excel gratuit conçu pour les investisseurs qui veulent acheter à Marseille avec des chiffres solides.
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Pourquoi le prix d’achat ne suffit pas pour calculer une rentabilité
La plupart des rendements « annoncés » sont calculés sur le seul prix d’achat. C’est l’erreur la plus fréquente, et elle fausse tout le reste.
Le bon point de départ, c’est le coût total du projet :
- le prix d’achat ;
- les frais de notaire, environ 7,5 à 8,5 % du prix dans l’ancien dans les Bouches-du-Rhône ;
- les frais d’agence s’ils ne sont pas inclus ;
- les travaux de rénovation ;
- l’ameublement, si vous louez en meublé ;
- les frais bancaires (dossier, garantie, courtier).
Sur un appartement à 110 000 €, ces postes peuvent facilement ajouter 40 000 à 50 000 € au budget. Le rendement change du tout au tout.
Les 3 indicateurs à calculer avant toute offre
1. Le rendement brut
Formule : loyers annuels ÷ coût total du projet.
C’est l’indicateur le plus simple. Il permet de comparer rapidement plusieurs biens entre eux, mais il ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni de l’impôt.
2. Le rendement net de charges
Formule : (loyers encaissés − charges annuelles) ÷ coût total du projet.
Il intègre la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), l’entretien, la CFE et la vacance locative. C’est un indicateur bien plus fidèle à la réalité.
3. Le cash-flow mensuel
Formule : (loyers encaissés − charges − mensualités de crédit − impôt) ÷ 12.
C’est ce qu’il vous reste, ou ce que vous devez ajouter, chaque mois. Un cash-flow positif signifie que le bien s’autofinance. Un cash-flow légèrement négatif représente un effort d’épargne pour vous constituer un patrimoine financé en grande partie par vos locataires.
Micro-BIC ou régime réel : la fiscalité peut tout changer
En location meublée non professionnelle (LMNP), vous avez le choix entre deux régimes :
- Le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, pour les meublés de longue durée, jusqu’à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026. Simple, mais souvent plus coûteux.
- Le régime réel : vous déduisez vos charges réelles, vos intérêts d’emprunt et surtout les amortissements du bien, des travaux et du mobilier. Dans de nombreux cas, l’impôt sur les loyers devient nul pendant plusieurs années.
Deux points à connaître en 2026 :
- les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée sont passés à 18,6 % ;
- depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Le régime réel reste souvent le plus intéressant pendant la phase de location, mais le choix doit se faire en fonction de votre situation et de votre horizon de revente. Le simulateur compare automatiquement les deux.
Exemple concret : un T2 meublé à Marseille
Prenons l’exemple intégré au simulateur :
- prix d’achat : 110 000 € ;
- travaux : 30 000 € ;
- ameublement : 6 000 € ;
- apport : 20 000 €, crédit sur 25 ans ;
- loyer : 850 € par mois, avec un demi-mois de vacance par an ;
- tranche marginale d’imposition : 30 %.
Résultats :
- coût total du projet : 157 300 € ;
- rendement brut : 6,5 % ;
- rendement net de charges : 4,9 % ;
- impôt au micro-BIC : environ 2 375 € par an ;
- impôt au régime réel : 0 € grâce aux amortissements.
En clair : au régime réel, l’effort d’épargne est d’environ 116 € par mois, contre près de 264 € au micro-BIC. Le choix du régime fiscal représente à lui seul près de 150 € par mois de différence.
Ces chiffres sont un exemple : remplacez-les par ceux de votre projet, et le simulateur recalcule tout instantanément.
Comment utiliser le simulateur
- Ouvrez l’onglet « Simulateur ».
- Remplissez uniquement les cases jaunes : prix, travaux, financement, loyer, charges et votre tranche d’imposition.
- Lisez vos résultats à droite : rendement brut, rendement net, cash-flow avant et après impôt, régime fiscal le plus avantageux.
- Consultez l’onglet « Fiscalité LMNP » pour le détail du comparatif micro-BIC / réel.
Le fichier est au format Excel ; il s’ouvre aussi avec Google Sheets ou Numbers.
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Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif à Marseille ?
Il n’existe pas de chiffre unique : tout dépend du quartier, du type de bien et de votre stratégie. Plutôt que de viser un rendement brut élevé à tout prix, regardez le rendement net et le cash-flow après impôt. Un rendement brut très élevé cache parfois un quartier à faible demande ou de gros travaux de copropriété à venir.
Faut-il un cash-flow positif pour investir ?
Pas forcément. Un cash-flow légèrement négatif peut être un choix assumé si le bien est bien placé et prend de la valeur. L’important est de connaître ce chiffre avant d’acheter et de vérifier qu’il est compatible avec votre budget.
Le simulateur remplace-t-il un expert-comptable ?
Non. Il donne une estimation fiable pour comparer des projets et préparer vos décisions. Votre stratégie fiscale doit ensuite être validée par un expert-comptable.
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Chez My South Invest, nous accompagnons les investisseurs de A à Z à Marseille : recherche du bien, chiffrage des travaux, rénovation, ameublement et mise en location. Si vous voulez confronter vos calculs à de vrais biens marseillais, réservez un appel découverte gratuit.
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Informations à jour en octobre 2026, données à titre indicatif. Elles ne constituent pas un conseil fiscal ou en investissement.