Le statut LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel — est l’un des leviers fiscaux les plus puissants pour un investisseur immobilier en France.
À Marseille, il est particulièrement adapté au marché local : forte demande de logements meublés, prix d’acquisition encore accessibles, rendements élevés 📈.
Voici tout ce que vous devez savoir pour investir intelligemment sous ce statut.
Le LMNP désigne le fait de louer un logement meublé en tant que particulier, sans en faire votre activité principale.
Pour être éligible, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).
La location doit obligatoirement être meublée : le logement doit comporter un équipement suffisant pour permettre au locataire d’y vivre normalement (lit, cuisine équipée, table, chaises, rangements, etc.).
💼 Les deux régimes fiscaux meublés
Le Micro-BIC
C’est le régime le plus simple. Vos revenus locatifs bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % avant imposition. Autrement dit, vous ne déclarez que la moitié de vos loyers.
Ce régime est avantageux si vos charges réelles sont inférieures à 50 % de vos recettes.
Il convient principalement aux petits investisseurs avec peu de travaux et un bien financé sans emprunt.
Le Régime Réel – LMNP⭐
Le régime réel permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété, frais de gestion, travaux, nos honoraires, et surtout l’amortissement du bien et du mobilier.
C’est cet amortissement qui rend le LMNP au réel si puissant.
Concrètement, vous pouvez amortir le prix du bien sur 25 à 30 ans, réduisant ainsi votre base imposable à zéro — voire créer un déficit reportable.
Dans la grande majorité des cas, vous ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant 10 ans 💶.
🌴 LMNP à Marseille : pourquoi c’est particulièrement intéressant ?
- 📊 Les prix d’achat encore bas permettent des rendements bruts élevés (6 % à 9 %)
- 🏠 La demande de meublé est forte : étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle
- 🏗️ Les biens anciens à rénover permettent de générer des charges importantes déductibles
- 🔒 La tension locative garantit peu de vacance
📐 Studio, T2 ou T3 : quelle surface pour le LMNP ?
À Marseille les 3 formats manquent cruellement sur la marché de la location, je parle ici de beaux appartement, rénovés, bien meublés, et bien équipés. Exit la salle d’eau et la cuisine qui datent d’il y a 20 ans… Un locataire est prêt à payer un loyer plus élevé si les prestations sont de qualités et si le confort est au rendez vous.
Chouchoutez votre locataire, il vous le rendra en prenant soin de votre appartement.
Ces biens s’adressent au cœur de la demande (étudiants, jeunes actifs), se louent rapidement, et offrent les meilleurs rendements au m².
Au delà du T3, privilégier la colocation en bail individuel, attention à bien prendre en compte les charges variables et le turnover dans vos calculs.
✅ Les obligations du bailleur en LMNP
- 🛋️ Fournir un logement conforme à la liste officielle du mobilier obligatoire
- 📝 Déclarer votre activité au greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i)
- 🧾 Tenir une comptabilité si vous optez pour le régime réel (un expert-comptable est recommandé)
- ⚡ Respecter le DPE minimum requis selon la législation en vigueur
🏦 LMNP et revente : attention à la fiscalité
À la revente, la plus-value est calculée sur le prix d’acquisition d’origine (non réduit par les amortissements).
Après 22 ans de détention, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value.
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