C’est la question que presque tous nos clients nous posent en premier 💬
Et la bonne nouvelle, c’est que la réponse est souvent bien plus accessible qu’ils ne l’imaginent. Capacité d’emprunt, apport minimum, taux d’endettement : on vous explique tout avec des chiffres concrets.
📊 Le taux d’endettement : la règle des 35 %
En France, les banques appliquent généralement une règle d’or : vos charges de crédit (tous crédits confondus) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels. C’est le premier critère examiné par votre banquier.
Exemple concret : si vous gagnez 4 000 € net par mois, votre capacité maximale de remboursement est de 1 400 €/mois, toutes dettes incluses 🧮.
Bonne nouvelle pour l’investissement locatif : les banques intègrent généralement 70 % du loyer prévu dans vos revenus pris en compte (c’est ce qu’on appelle la compensation des revenus locatifs). Cela améliore significativement votre dossier ✅.
💰 De combien d’apport avez-vous besoin ?
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, un investissement locatif nécessite généralement un apport de 10 % à 20 % du coût total du projet (acquisition + travaux + frais). Les banques couvrent rarement la totalité du projet en investissement locatif.
Pour un projet typique My South Invest d’une valeur totale de 120 000 € :
- 💶 Apport minimum conseillé : 12 000 € à 25 000 €
- 🏦 Capital emprunté : 95 000 € à 108 000 €
- 📅 Mensualité sur 20 ans à 3,5 % : entre 551 € et 626 €
🎯 Quel salaire pour emprunter 100 000 € ?
Si vous n’avez pas d’autres crédits en cours, un revenu net mensuel d’environ 2 500 € à 3 000 € est généralement suffisant pour emprunter 100 000 € sur 20 ans. Cela correspond à une mensualité de crédit d’environ 580 €, soit environ 19 % de votre salaire (sur la base de 3 000 €).
Si vous avez déjà un crédit immobilier (résidence principale), la capacité restante dépend du montant de votre mensualité actuelle. C’est là que l’intégration des revenus locatifs dans le calcul devient cruciale 🔑.
👤 Le profil type de l’investisseur MSI
- 💼 Salarié cadre ou dirigeant avec revenu net mensuel entre 2 700 € et 8 000 €+
- 🪙 Épargne disponible entre 15 000 € et 40 000 € pour l’apport
- 🛡️ Pas de défaut de paiement et une situation professionnelle stable (CDI ou gérant de société)
- ⏳ Horizon d’investissement de 10 à 20 ans
🚀 Et si je suis entrepreneur ou gérant ?
Les banques sont plus attentives aux dossiers des indépendants et gérants de sociétés. Elles examinent les 3 derniers bilans comptables et les rémunérations nettes effectives. Une bonne présentation du dossier est essentielle 📁. C’est l’un des aspects sur lesquels nos partenaires courtiers apportent une vraie valeur ajoutée.
🤔 Peut-on investir sans apport ?
Théoriquement oui, mais c’est devenu très rare depuis 2022. Certains profils très solides (hauts revenus, patrimoine existant, excellent historique bancaire) peuvent encore y accéder. En pratique, mieux vaut prévoir un apport minimum de 10 % pour maximiser ses chances d’obtenir un financement dans de bonnes conditions.
👉 Évaluez votre capacité d’investissement avec notre simulateur disponible sur la page d’accueil : mysouthinvest.fr