Marseille est l’une des rares grandes villes françaises où il est encore possible d’afficher des rendements locatifs bruts entre 6 % et 9 %. Mais attention : la ville est un marché « mosaïque ». Chaque arrondissement a ses propres prix, sa propre demande locative, et ses propres risques. Investir sans connaître le terrain, c’est laisser du rendement sur la table — ou pire, se retrouver avec un bien invendable.
Chez My South Invest, nous opérons exclusivement à Marseille. Nous investissons et vivons dans les quartiers que nous recommandons à nos clients. Marseille est notre terrain de jeu depuis 2012.
Voici notre analyse terrain des 5 arrondissements à prioriser en 2026 pour un investissement locatif rentable.
1️⃣ Le 5ème arrondissement : la valeur sûre des étudiants
Le 5ème est le cœur estudiantin de Marseille. À deux pas de la faculté de Saint-Charles et de la gare TGV, la demande locative y est permanente et structurelle. Avec des prix autour de 2 200 à 2 800 €/m² pour des biens à rénover, c’est le terrain idéal pour du LMNP meublé sur studio, T2, T3.
🎓 Rendement brut observé : 7 % environ
👤 Profil locataire : étudiants et jeunes actifs
2️⃣ Le 4ème arrondissement : le quartier village en pleine montée
Souvent sous-estimé, le 4ème combine une ambiance de quartier résidentiel calme, la présence du tramway, et des écoles de qualité. C’est un arrondissement qui plaît aux familles et aux jeunes couples — des locataires plus stables et moins de rotation.
Les prix restent encore accessibles (2 500 à 3 200 €/m²) avec un fort potentiel de valorisation à moyen terme.
🏡 Rendement brut : 5 % à 7 %
🎯 Idéal pour : un profil patrimonial + rendement
3️⃣ Le 3ème arrondissement : la rénovation urbaine en accélération
Le 3ème est l’arrondissement de toutes les transformations. Classé en zone ANRU, il bénéficie d’investissements publics massifs. Les prix sont encore très bas (1 800 à 2 500 €/m²), mais les opportunités de rénovation permettent de créer de la valeur instantanément.
C’est l’arrondissement que nous recommandons aux investisseurs avec une plus grande tolérance au risque et un horizon de 7 à 10 ans.
🚧 Potentiel de plus-value : exceptionnel
⏳ Horizon recommandé : 7 à 10 ans
4️⃣ Le 6ème arrondissement : Le quartier Bobo – Etudiant
Articulé autour du quartier Baille – Lodi – Castellane, idéal pour cibler les Etudiants et les jeunes actifs. Desservi par tous les types de transports en communs Metro – Tramway – Bus. Il est principalement composé d’immeubles anciens de 1900.
💰 Prix moyens : 3 000 € à 3300 € /m²
📈 Rendement brut : 6 %
✅ Peu de vacance locative, profils locataires stables
5️⃣ Le 1er arrondissement : le pari de la gentrification
Chapitre – Réformés – Saint Charges — le 1er est en pleine mutation. Les prix ont progressé de 48 % entre 2017 et 2022, et la tendance se poursuit. Investir aujourd’hui dans des biens à rénover dans ces quartiers, c’est miser sur une valorisation forte dans les 5 prochaines années.
Le profil idéal : une colocation ou une location meublée haut de gamme.
📊 Rendement brut : 6 à 7 %
🚀 Plus-value à la revente : potentiellement très significative
Notre conclusion
Il n’y a pas un meilleur arrondissement — il y a l’arrondissement qui correspond à votre profil d’investisseur, vos objectifs (rendement immédiat vs. plus-value) et votre capacité d’apport. C’est précisément pour cette raison que chez My South Invest, nous commençons toujours par définir votre stratégie avant de choisir le bien.
👉 Vous voulez savoir quel arrondissement est fait pour vous ? Parlons-en ensemble, prenez rendez vous avec nous !